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Crédit immobilier : Renégocier l’assurance de prêt après avoir arrêté de fumer

Posted on October 7, 2020 at 7:57 AM Comments comments (243)

C’est un fait connu de tous : Fumer coûte cher dans la vie de tous les jours, mais aussi lorsque vous voulez réaliser un crédit immobilier.

En effet, fumer une cigarette, mais aussi vapoter une cigarette électronique, est un risque aggravé de santé qui aura pour conséquence d’augmenter considérablement le tarif de l’assurance de votre crédit immobilier.

Prenons un exemple concret pour se rendre compte des conséquences de l’arrêt de la cigarette sur le tarif de l’assurance emprunteur. Il s’agit là d’un exemple réel que nous avons réalisé.

Considérons la situation suivante : Homme, 38 ans, cadre en entreprise, qui roule moins de 
20 000 km par année. Montant du crédit immobilier à assurer : 250 000€ / 20 ans.

S’il se déclare non-fumeur : Le tarif des compagnies d’assurance de prêt varie entre 7241€ 
pour la moins onéreuse à 16178€ pour la plus chère.

S’il se déclare fumeur : Le tarif des compagnies d’assurance de prêt varie entre 9899€ 
pour la moins onéreuse à 25621€ pour la plus chère.

Les différences de tarifs sont énormes. L’écart de tarif entre le plus onéreux et le moins onéreux est un multiple de 2.5.
C’est considérable !

Je ne peux que vous encourager à changer de compagnie d’assurance de prêt si vous pouvez trouver un meilleur tarif.

Deux situations peuvent se rencontrer :
  • Soit vous êtes toujours fumeur et vous voulez renégocier votre contrat d’assurance de prêt pour trouver un meilleur tarif ;
  • Soit vous avez arrêté de fumer, et vous voulez donc, à juste titre, réduire votre cotisation d’assurance de prêt face à ce risque aggravé qui n’est plus.
 
Combien de temps après avoir arrêté de fumer peut on se déclarer non-fumeur ?
En réalité, la durée d’arrêt du tabac est librement fixée par les compagnies d’assurance de prêt immobilier, mais dans les faits un délais de 24 mois semble être la norme acceptée par les compagnies.

Attention à la tentation de la fausse déclaration qui consisterait à se déclarer non-fumeur alors que ce n’est pas vrai. En effet, la sanction est lourde. 

Le risque principal est la nullité du contrat d’assurance de prêt et donc l’absence totale de protection.

Est-ce-qu’il faut se déclarer « fumeur » si vous vapotez une cigarette électronique ?

Être assureur, c’est savoir gérer le risque. 
Ainsi, face à l’incertitude que présente la cigarette électronique sur la santé la majorité des compagnies d’assurance assimile fumer et vapoter. 
Ainsi, même si vous vapotez, vous devrez vous déclarer fumeur.
A défaut, la sanction de nullité du contrat pour fausse déclaration pourrait être une conséquence très lourde à assumer.

OPCI SwissLife Dynapierre.

Posted on March 27, 2020 at 6:07 AM Comments comments (3447)






Dans le contexte sanitaire, économique et financier actuel, nous tenions à vous informer des évolutions récentes concernant les investissements en immobilier de notre OPCI SwissLife Dynapierre.



Les investissements en immobilier

Dans un contexte où les bourses mondiales sont particulièrement affectées différents éléments sont à prendre en compte en immobilier :

Le marché de l’investissement

Après plus de 10 ans d’expansion, le marché de l’investissement devrait connaître une période attentiste légitime face à l’évolution encore incertaine de la gestion de la pandémie et des mesures économiques qui en découleront. Toutes les activités économiques sont touchées de manière directe ou indirecte et l'impact dépendra de l'amplitude et de la durée du choc (récession technique ou plus). La dynamique doit se penser à long terme et non pas à chaud. Forcément, en assurant aux entreprises de passer le cap et en les aidant à renouer avec un sentier de croissance, l'immobilier d'entreprise en bénéficiera.

La valorisation des actifs immobiliers et des fonds d’investissement

Dans ce contexte attentiste, il pourrait y avoir dans les prochains mois une révision des valeurs vénales des actifs immobiliers. Néanmoins, celle-ci semblerait être limitée par rapport à la décote des marchés financiers.

Les valeurs locatives

A l’avenir pour analyser l’impact sur les loyers, il faudra distinguer les locataires en fonction de
leur typologie qui sera plus ou moins affectée par l’économie mondiale, et également distinguer les immeubles en fonction de leur nature : bureaux, commerces, services, hôtels et logistique.


 
Quelles conséquences sur l’OPCI SwissLife Dynapierre ?

Depuis 2016, l’OPCI SwissLife Dynapierre s’emploie à acheter des actifs situés dans les grandes métropoles européennes. Le fonds a aussi accordé une place très importante au marché le plus profond et le plus liquide : l’immobilier de Bureaux en France et en Europe.

 Il a également diversifié la typologie de ses actifs en investissant dans des commerces situés dans les quartiers centraux des grandes villes européennes et dans le secteur de l’hôtellerie pan-européenne permettant de s’adresser à une clientèle à la fois business et touristique.

Bien sûr des questions peuvent d’ores et déjà se poser quant à la solvabilité de certains locataires. Néanmoins, nos équipes ont toujours sélectionné des emplacements exploités par des très grands groupes internationaux. Cette stratégie de diversification géographique et sectorielle a pour objectif de limiter les impacts des mouvements économiques. Mais en cette période de gravité,   
il ne faut pas hiérarchiser les pays d’Europe et leurs marchés immobiliers car nous manquons à ce jour de recul : il faut s’inscrire dans l’action et la responsabilité collectives avec une vision européenne sur une classe d’actif qui se gère avec une duration longue.

Enfin, au 28 février 2020, la poche financière est toujours majoritairement composée de liquidités (36,44% de l’actif brut), faiblement exposée aux foncières cotées (2,45% de l’actif brut), et aux OPCVM (2,67% de l’actif brut). Le fonds devrait être en conséquence légèrement impacté dès la prochaine VL par la forte baisse observée sur les marchés financiers plus particulièrement sur les foncières cotées.

De façon immédiate :

Le fonds n’a pas connu de dépréciation à ce jour sur ses investissements immobiliers principalement de type « core » et l’impact est faible sur sa poche financière, majoritairement investie en liquidités. Sa performance depuis le début de l’année et arrêtée au 13 mars est toujours positive.

• A ce jour, nous n’avons subi aucun retard de facturation sur les loyers et les encaissements ont été conformes à nos prévisions et engagements à fin février 2020.

• Au 20 mars, le fonds n’a subi strictement aucun rachat inhabituel.


Les perspectives à moyen terme :

• Sur la valorisation les risques de dépréciation existent d’ici la fin d’année mais la baisse semble à ce jour limitée compte tenu des prix actuels et de la demande effective.

• Sur les valeurs locatives, des inconnues persistent :

- En fonction des annonces du gouvernement et de leur mise en application ;

- En fonction de la conjoncture globale et de la capacité des locataires à honorer leurs engagements.

Pour finir, des difficultés temporaires pourraient bien sûr apparaître concernant la gestion locative. Nos équipes feront tout leur possible pour maintenir le niveau actuel des loyers mais en tant que société de gestion nous devrons aussi rester attentifs et solidaires quant à l’aide que nous pourrions apporter à l’économie et à nos locataires.

Enfin et quel que soit l’avenir de l’économie mondiale dans les prochains mois, nous restons intimement convaincus que les marchés immobiliers « core » conserveront leur capacité à encaisser les chocs structurels et à reprendre leur progression dans la prochaine phase de relance économique.













L'immobilier en montagne

Posted on June 19, 2017 at 10:15 AM Comments comments (337)
LA MONTAGNE A LE VENT EN POUPE


Investir à la montagne peut se révéler un investissement plaisir très profitable à condition de faire preuve de sagacité au moment de l’achat. 

Pour attirer les investisseurs, les stations rénovent leur parc immobilier, misant sur le haut de gamme.
Après trois années difficiles, le marché de la montagne a regagné une certaine fluidité en 2015 avec un volume de ventes en progression.

Un marché encore peu lisible :

Du côté des prix, après plusieurs années de repli ou de stagnation, on enregistre des performances assez irrégulières (1). 
Dans de nombreuses stations, les prix ont augmenté en 2016. C’est notamment le cas des très sportives stations des 3 Vallées (Courchevel, Méribel, les Ménuires/Val Thorens) avec une hausse contenue entre + 3,4% et + 7,5%. 
La luxueuse Megève connaît la hausse la plus spectaculaire (+16%) soit 7620 euros le m2. 
Mais des petites stations familiales comme Valloire tirent très bien leur épingle du jeu (+2,3%). 
L’investisseur y déboursera environ 4210 euros par m2. 
En revanche une station sur 3 voit les prix de son immobilier fondre : -5,8% pour Tignes-Le-Lac, -5,6% pour le Grand Bornand ou encore -1% pour Morzine où les transactions s’effectuent au prix moyen de 4990 euros le m2.

Priorité à l’altitude :

Comme pour l’ensemble du marché immobilier l’emplacement reste primordial. 
L’accessibilité est un facteur clé. Les résidences ski aux pieds ou en cœur de station sont les plus prisées. 
L’étendue du domaine skiable et surtout l’altitude doivent être prises en compte. 
Avec les bouleversements climatiques, mieux vaut parier sur un minimum de 1800 mètres pour s’assurer d’un taux d’enneigement suffisant. 
Le taux de remplissage des stations est fonction du niveau d’enneigement. C’est  un indicateur clé pour l’investisseur qui souhaite louer son bien et s’assurer d’une bonne rentabilité pour son placement. 
Les stations de haute altitude ont donc la côte en ce moment et leur prix sont à la hausse.

Montée en gamme de l’offre immobilière :

Qu’il s’agisse d’investir dans l’ancien ou d’opter pour une résidence de tourisme récente qui propose des services du type conciergerie, spa, piscine, etc… la qualité du parc immobilier est également déterminante. 
A cet égard, les goûts des résidents ont changé. 
Les studios de 25 m2 pour 4 personnes massivement construits dans les années 70-80 sont délaissés. 
Les clients recherchent des surfaces plus grandes avec des activités d’après ski  de qualité. Dès lors les stations multiplient les programmes de rénovation. 
Elle parient également résolument sur des investissement de luxe. Et on assiste à une montée en gamme des parcs immobiliers. La Plagne parie sur 2450 nouveaux lits avec deux résidences tourismes 4 et 5 étoiles et un hôtel 5 étoiles. De son côté, la Compagnie des Alpes va investir 200 millions sur le domaine skiable. 
Même opération de grande envergure aux Alpes d’Huez avec 200 millions programmés pour la créations de lits et 100 millions investis dans le domaine skiable.

Bien estimer son rendement :

Le futur propriétaire doit donc bien préparer son acquisition pour opérer un investissement destiné à prendre de la valeur. Qu’il souhaite occuper son bien quelque semaines par an et le louer le reste du temps ou qu’il privilégie un investissement purement locatif, ce dernier ne doit pas surestimer sa rentabilité. La fenêtre de location optimale est étroite : 16 à 18 semaines par an environ. 
A cet égard les chiffres communiqués par les exploitants des résidences de tourismes qui proposent leurs services de gestion locative déléguée doivent être examinés avec prudence. Les charges de copropriété et les autres frais comme la taxe foncière viennent réduire d’autant les rendements attractifs affichés par ces gestionnaires. 

Le choix du régime fiscal attractif du loueur en meublé non professionnel permettra cependant d’optimiser ce rendement.(1) Statistiques des Notaires de France

l’OPCI SwissLife Dynapierre

Posted on March 18, 2013 at 11:42 AM Comments comments (3470)
 Afin de proposer à nos clients une alternative d’investissement long terme à dominante immobilière, SwissLife Patrimoine distribue depuis 2010 en exclusivité l’OPCI SwissLife Dynapierre  

ACTUALITES : -        

  La performance globale de l’OPCI SwissLife Dynapierre s’établit à : 

+ 6,00 % en 2012 et
                   + 10.69 % en 2011     

   La cession de l'immeuble résidentiel situé à Charenton a été actée au cours du mois de décembre à sa valeur d'expertise et un immeuble de remplacement est activement recherché.-  Le rééquilibrage de la poche immobilière vers des actifs tertiaires se poursuit donc, le résidentiel ne représentant plus que 36% de l'Actif Brut, avec une recherche d'actifs de type bureaux ou commerces.-  Concernant les foncières listées, la poche représente 10,2% à la fin du mois. Sur la période, l'indice EPRA Zone Euro a progressé de 0,18% et le CAC 40 de 2,36%       

 CARACTERISTIQUES :
 -  Un placement à prépondérance immobilière (60 % maximum d’actifs immobiliers en direct) et à Capital variable avec 30 % maximum d’actifs financiers (allocations diversifiées) et  10 % minimum de liquidités

 -  Un portefeuille immobilier déjà constitué, identifié et valorisé (Avec 77,90 M€ d’Actif Net Total au 31/12/12, SwissLife Dynapierre est composé de 40,25 M€ d’immeubles déjà acquis - selon valorisation au 31/12/12 - et 37,65 M€ d’actifs financiers).    
   
 -  Un patrimoine immobilier diversifié, géographiquement et par type d’immeubles (habitations, locaux professionnels ou commerciaux…)
 -  Un investissement règlementé (Agrément AMF) et « liquide » avec une Valeur Liquidative (VL mensuelle)         

 Une protection contre l’inflation grâce à l’indexation des loyers revalorisés annuellement SwissLife Dynapierre est éligible à l’assurance vie en sur compte titres à travers SwissLife Banque Privée

Le rendement de SwissLife Dynapierre est issu de :

 -          85 % minimum du Revenu Locatif Net Positif des Actifs sous gestion (Le portefeuille immobilier étant déjà constitué, l’OPCI a été capable de verser un dividende dès 2011)
-          50 % minimum des plus-values immobilières réalisées (le solde pouvant être réinvesti dans de nouvelles acquisitions d’immeubles)
-          100 % des dividendes perçus 
La valorisation de l’OPCI dépend également de l’évolution de la valeur des immeubles et des actifs financiers qui la composent.

 Les reportings de SwissLife Dynapierre sont disponibles sur le site internet de Viveris REIM :http://www.viveris-reim.com

 (Ils sont accessibles comme suit : Notre offre / Offre grand public / SwissLife Dynapierre)  

MODALITES PRATIQUES DE SOUSCRIPTION :
     
 SwissLife Dynapierre est également ouvert aux primes périodiques et versements programmés (selon modalités des contrats concernés). 

 (Merci de nous interroger pour obtenir les documents spécifiques de souscription sur Comptes Titres SwissLife Banque Privée) 

Je reste à votre disposition pour tout complément d’information. 

Bien cordialement

Daniel MANIVET C.G.P.I,  pour SWISSLIFE PATRIMOINE

AXA Selectiv’ Immo, support d’investissement innovant

Posted on October 10, 2012 at 4:40 AM Comments comments (3396)

Dans leur dernière enquête 2012, « Les Cahiers de l'Épargne » relèvent que 47 % des ménages français considèrent l’immobilier comme le meilleur placement pour leur épargne et qu’en 2012, l’achat d’un bien immobilier semble être le premier motif de rachat sur un contrat d’assurance vie.
 
En offrant la possibilité d’investir, au travers de l’assurance vie, dans l’OPCI AXA Selectiv’ Immo, AXA se fait l’écho de la demande croissante des investisseurs pour la pierre (immobilier physique ou « pierre papier »).
 
Pour vous, c’est une opportunité de proposer à vos clients un support de diversification sur l’immobilier au sein d’un contrat d’assurance vie.
 
■ AXA Selectiv’ Immo, support d’investissement innovant
 
- Il permet au client d’accéder aux opportunités du marché de l’immobilier tertiaire (notamment dans les secteurs des commerces et des bureaux), marché qui bénéficie d’un taux de rendement historiquement stable,
 
- avec une mise de départ réduite et sans supporter les contraintes liées à  l’achat, la gestion courante et la revente d’un bien immobilier.
 
L’éligibilité de l’OPCI AXA Selectiv’ Immo à l’assurance vie permet à l’investisseur de pouvoir combiner les atouts de l’investissement dans l’immobilier, au travers du plus grand OPCI Grand Public du marché (434 millions d’euros d’actifs sous gestion), avec la liquidité et le cadre fiscalement favorable de l’assurance vie.
 
 
■ Une équipe de spécialistes dédiée à la gestion
 
La gestion de l’OPCI AXA Selectiv’ Immo est confiée aux équipes d’AXA REIM SGP, filiale de AXA Real Estate, le leader de la gestion immobilière en Europe. Leur expertise pluridisciplinaire sur tous les secteurs immobiliers (bureau, logistique, habitation, hôtellerie, commerce) et thématiques immobilières (juridiques, fiscales, urbanistiques, financières, etc) leur confère des atouts indéniables dans l’identification d’opportunités d’investissement, la sélection et la gestion des locataires et l’optimisation de la valeur du portefeuille immobilier.
 
 
■ L’allocation stratégique
 
AXA Selectiv’ Immo est un OPCI investi :
- majoritairement dans des actifs immobiliers physiques, notamment du secteur tertiaire (commerces, bureaux…),
- dans des actifs financiers (actions et obligations de sociétés foncières cotées),
- et dans des liquidités (produits monétaires, obligations d’états).
 
Aujourd’hui, le portefeuille immobilier physique est constitué de 12 biens d’une valeur totale de 249 M€ (au 30/06/12) et localisés exclusivement en Ile de France, majoritairement dans le quartier central des affaires de Paris.
 
Je me tiens également à votre disposition pour vous apporter plus d’informations sur ce nouveau support.

Daniel MANIVET

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