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Blue Highland ​Patrimoine ​& finance ...​

Immobilier : Le crédit In Fine

Immobilier : Le crédit In Fine pour booster l’effet de levier

sans alourdir votre taux d’endettement !


Investir dans l’immobilier locatif suppose de pouvoir se financer à crédit. Malheureusement, avec les nouvelles normes imposées, le taux d’endettement maximum de 35% est très rapidement atteint.

Ces nouvelles normes qui s’imposent aux banques limitent drastiquement les capacités d’investissement dans l’immobilier locatif d’autant plus que le calcul

 du taux d’endettement différentiel est dorénavant proscrit 

(cf. « Crédit immobilier : La fin du taux d’endettement différentiel va peser

 sur le marché immobilier locatif« )

C’est alors que le crédit In Fine pourrait retrouver de l’intérêt pour continuer d’investir sans trop alourdir le taux d’endettement de l’investisseur. 


En effet, comme nous vous l’expliquons dans cet article « Refus de crédit immobilier et taux d’endettement excessif. 

Quelles solutions ?« , la faible mensualité du crédit in fine est une technique simple mais efficace pour continuer de s’endetter sans trop alourdir

 le taux d’endettement.

Explorons cette obligation qui pourrait même se transformer en stratégie efficace pour améliorer l’effet de levier global du projet d’investissement. 

Une stratégie et plus globalement toutes les stratégies de financement immobilier que nous développons de manière exhaustive.


Attention, tout de même, il s’agit là d’une stratégie puissante, mais réservée à ceux d’entre vous qui estimez ne pas être dans le besoin ! 

C’est une stratégie destinée aux clients patrimoniaux capables d’assumer 

la volatilité et qui ont suffisamment d’épargne devant eux

 pour ne pas avoir besoin d’argent.

Un crédit in fine, c’est un crédit immobilier dont le capital emprunté est remboursé en une seule fois, à l’échéance du crédit immobilier.

Contrairement à un crédit immobilier amortissable, les mensualités du crédit 

in fine sont très faibles car limitées aux seuls intérêts d’emprunt.


Prenons un exemple pour mieux comprendre la différence entre le crédit in fine et le crédit amortissable. Un crédit immobilier de 200 000€ sur 15 ans. Pour notre exemple, le taux du crédit in fine sera de 1.70% alors que le taux du crédit amortissable sera de 1%.

Avec le crédit In Fine, il est compliqué de faire des généralités, notamment au niveau des conditions, des taux, apport personnel et nantissement d’épargne. Il faut véritablement faire étudier chaque situation par nos courtiers

 en crédit immobilier.


Contacter nos courtiers en crédit immobilier pour étudier votre projet

Un crédit in fine est toujours plus cher qu’un crédit amortissable. 


Le surcoût du crédit in fine concerne le taux nominal, mais également l’assurance emprunteur car le risque assuré est plus élevé. 

Mais, et notamment pour ceux d’entre vous qui n’avez pas besoin d’argent et vous endettez par intérêt patrimoniale (IFI, effet de levier, …), le crédit in fine est une arme très efficace pour accélérer la valorisation de votre patrimoine.

Immobilier locatif : La loi PINEL 

Immobilier locatif : La loi PINEL est un excellent compromis


Lorsque j’accompagne mes clients dans la mise en place de leur stratégie patrimoniale, je repense souvent à ce dicton : 

« Le mieux est le mortel ennemi du bien ».

Cette phrase illustre parfaitement la question de l’investissement PINEL...


« Le mieux », c’est l’idée selon laquelle un investisseur malin qui aurait du temps et de l’énergie à consacrer à ses investissements immobilier pourra trouver un meilleur investissement immobilier que l’acquisition d’un appartement neuf éligible à la loi PINEL .

Nous le savons tous : L’immobilier neuf, c’est plus cher que l’immobilier ancien. 

Ce prix supérieur permet de rémunérer les intermédiaires, mais aussi de financer la construction d’un immeuble neuf qui respectera les dernières normes d’habitabilité, de confort et de consommation énergétique; Tout cela doit se payer.


« L’ennemi du bien », c’est l’idée que l’on peut toujours faire mieux et trouver un meilleur investissement. Mais c’est aussi l’idée que la pire des situations est celle qui consiste à ne pas réussir à investir et à ne rien faire. 

Il est toujours préférable de réaliser un investissement immobilier « moyen » plutôt que de fantasmer un projet immobilier à forte rentabilité qui n’existe pas ou qui suppose un investissement personnel trop important au regard 

de vos contraintes de vie personnelles.

« L’ennemi du bien », c’est aussi l’idée que l’on passe souvent beaucoup de temps à chercher l’investissement parfait qui n’existe pas. 

Beaucoup de temps perdu pour au final ne pas réussir à investir car à force de lire, de chercher la perle rare, on s’aperçoit trop tard qu’elle n’existe pas ou que les contraintes attachées à cette perle rare sont trop importantes.

Ceux d’entre nous qui avons le revenu très élevé qui justifierait la possibilité d’investir dans l’immobilier locatif, sont aussi ceux pour qui le temps est 

la ressource la plus rare. Il y a de secret. 

Rares sont ceux qui peuvent afficher un revenu très élevé sans devoir y consacrer beaucoup de temps de cerveau disponible.

L’investissement immobilier PINEL n’est pas un investissement immobilier extraordinaire, mais ce peut être un très bon compromis.

Une fois n’est pas coutume. 

Deux solutions s’offrent alors à moi :

1- Ne rien faire et attendre d’avoir le temps pour relancer un projet


2- Faire un investissement PINEL ; Ce ne sera pas l’investissement du siècle, mais avec quelques critères précis de sélection, ce peut être un excellent compromis qui doit permettre d’obtenir un TRI d’environ 6/7% par an

sur les 20 prochaines années. 

Cf. « Loi PINEL : 

Quel taux de rendement pour un investissement immobilier PINEL ?

« .N’oubliez jamais. Le mieux est le mortel ennemi du bien.

Le pire est d’attendre et de ne rien faire. Bien évidemment, il ne s’agit pas d’investir à tout prix.

Il s’agit d’être capable de faire un compromis et de prendre conscience

 que l’on peut toujours mieux faire, que vous entendrez toujours quelqu’un 

qui vous expliquera que ce que vous faites n’est pas bien, 

mais que l’on peut aussi attendre éternellement et ne rien faire.

« PER, Assurance-vie :»

 Quelles stratégies pour gérer votre épargne ? 

Quels supports choisir ?

Souscrire un PER ou un contrat d’assurance-vie est facile. 

En revanche, les difficultés s’accumulent lorsqu’il s’agit pour l’épargnant de sélectionner les supports dans lesquels investir. Des difficultés rencontrées par l’épargnant autonome, mais également pour le conseiller et le vendeur du contrat qui doit vendre des unités de compte mais qui ne sais jamais lesquelles choisir

 (sauf celles mise en avant par ses objectifs commerciaux)


Pour bien connaître, ce petit monde de la gestion de patrimoine, je vous assure que l’allocation d’actif (allocation d’actif = répartition des supports dans votre contrat d’assurance-vie ou PER) est bien souvent réalisée au doigt mouillé et trop souvent en fonction des relations commerciales entretenues avec la société de gestion de portefeuille.


Il existe évidemment d’excellent professionnels qui proposent une véritable expertise quant à l’allocation d’actif, mais ils sont trop rares.


Bref, une fois son contrat d’assurance-vie ou son PER souscrit, l’épargnant se retrouve face à un mur d’incertitude. Il est très difficile de choisir les supports dans lesquels investir.


Essayons de travailler sur les solutions qui se présentent à l’épargnant. Je crois qu’il est possible d’identifier 3 solutions :

1 – La gestion libre.

L’épargnant choisit ses fonds de manière autonome. Ce mode de gestion est réservé aux épargnants capables d’assumer leur allocation d’actif et surtout de gérer les biais psychologique qui détruisent souvent toutes les perspectives de rendement à long terme. Mais attention, la gestion libre n’est pas nécessairement synonyme de gestion active.

Il est tout à fait possible (et c’est probablement le meilleur conseil) de mettre en œuvre une stratégie de gestion passive qui consiste à ne rien faire et laisser le temps faire son œuvre de valorisation de long terme – Cf « Oubliez les ETF et retrouvez les fondamentaux de l’investissement dans le capital des entreprises » ou encore « L’investisseur est son propre ennemi, il investit constamment à contre temps« .

2- La gestion pilotée ou la gestion sous mandat.

Il s’agit là d’un dinosaure, d’un mode de gestion qui a dominé l’industrie mais qui est en voie d’extinction. La gestion pilotée, c’est croire que les professionnels peuvent durablement générer de la superformance grâce à leur bonne lecture des marchés financiers. La gestion pilotée ou la gestion sous mandat, c’est tout simplement payer un professionnel pour gérer activement votre épargne et prendre les bonnes décisions à votre place.

La gestion pilotée, c’est de la gestion active professionnelle. Si le discours commercial est séduisant, la réalité est moins belle lorsqu’il s’agit d’analyser les performances. 

Comme nous vous l’expliquions dans cet article « La gestion pilotée : Arnaque marketing ou stratégie pertinente pour valoriser son épargne ?

« , il s’agit le plus souvent d’un discours commercial pour justifier des frais supplémentaires qui détruiront encore un peu plus le rendement final.

Aujourd’hui, la gestion active ne parvient plus à justifier sa valeur ajoutée. Il ne semble pas très cohérent de payer cher des professionnels qui ne seront pas capables de générer de la surperformance – Cf. « Investir en bourse n’est pas complexe ! La complexité est marketing pour justifier les frais de gestion » 

PS : auparavant, on utilisait beaucoup le terme « gestion sous mandat », mais comme le terme perdait en réputation au fur et à mesure des performances médiocres, on utilise maintenant le terme « gestion pilotée ». Commercialement, c’est plus vendeur, mais c’est fondamentalement la même chose.

3- La gestion à horizon.

La gestion à horizons, c’est de la gestion passive qui consiste tout simplement à sélectionner une allocation d’actif initiale qui n’évoluera presque pas pendant toute la durée de vie de votre contrat, sauf pour lentement, mais surement, sécuriser le portefeuille à l’approche de la date de liquidation du contrat. 

Contrairement à la gestion pilotée, la gestion à horizon est peu onéreuse car il ne s’agit pas de gérer activement le portefeuille, il s’agit seulement de le sécuriser avec le temps.

 La gestion à horizon répond parfaitement à la définition de la gestion passive : Sélectionner des supports (OPCVM ou ETF, même si l’option ETF est évidemment préférable pour aller au bout de la démarche « gestion passive ») puis laisser le temps faire son œuvre et valoriser le capital.

Je crois que la gestion à horizon est excellente solution, notamment lorsqu’elle est réalisée à base de gestion indicielle (ETF). C’est ce que je nomme la gestion passive à horizon

La gestion à horizon, c’est le mode de gestion par défaut de tous les PER. C’est la loi qui impose ce mode de gestion par défaut ! (encore un bon point pour le PER).


Dans la pratique, il existe trois mode de gestion à horizon :


La gestion pilotée à horizon. Une allocation d’actif qui évolue dans le temps au profit d’une sécurisation via une sélection d’OPCVM de plus en plus prudente.


La gestion passive à horizon. Une allocation d’actif initiale qui n’évolue pas, mais une sécurisation progressive est organisée grâce à des arbitrages automatique vers le fonds euros ; L’allocation d’actif initiale repose sur une sélection d’unité de compte gérées passivement.


La gestion active à horizon. Une allocation d’actif initiale n’évolue pas, mais une sécurisation progressive est organisée grâce à des arbitrages automatique vers le fonds euros ; L’allocation d’actif initiale repose sur une sélection d’unité de compte gérées activement.


En fonction du temps et de l’échéance théorique du contrat, cette allocation va évoluer de manière automatique.                   Nous consulter pour des études spécifiques...

L'épargne responsable


En France, les produits d’épargne responsable pèsent 461 milliards d’euros et sont tout près du cap des 1 000 fonds.

À l’occasion de la sortie de l’édition annuelle de MARKET DATA - Fonds durables France, Novethic dévoile les chiffres clés 2020 et analyse les tendances de 

ce marché dynamique où le durable se décline sous toutes ses formes.


Avec une collecte annuelle de 100 milliards d’euros et une croissance de

 +66% des encours sous gestion, le marché des fonds durables ouverts aux épargnants français ne connaît pas la crise.

 À l’occasion de la sortie de l’édition annuelle de MARKET DATA - Fonds durables France, Novethic dévoile les chiffres clés 2020 et analyse les tendances de ce marché dynamique où le durable se décline 

sous toutes ses formes.

L’offre de fonds labellisée a le vent en poupe

En plein essor, le marché français de l’investissement responsable compte

 245 fonds supplémentaires et atteint 461 milliards d’euros au 31 décembre 2020 (+66% par rapport à l’année précédente).

Le fait marquant est l’explosion de la part de marché du label ISR.

Deux facteurs expliquent le développement du label ISR en 2020 : 

l’entrée en vigueur de l’obligation créée par la loi PACTE qui oblige tous les distributeurs d’assurance vie, à proposer au moins un fonds labellisé (ISR, GreenFin ou Finansol), et le mouvement de labellisation de gammes, initié en 2018 par la Banque Postale Asset Management (LBPAM).

Les gestionnaires d’actifs misent en masse sur la labellisation pour conquérir 

les épargnants

Si le label Greenfin, dont la cible sont les fonds environnementaux, tire son épingle du jeu avec +45% de fonds supplémentaires et +140% en volume d’encours sur l’année, le label ISR se taille la part du lion.

Les fonds labellisés ISR représentent plus de la moitié des fonds durables distribués aux épargnants français et deux tiers des encours.


En 2020, le label ISR a évolué. Il a durci ses exigences en matière de reporting et de transparence et intégré une nouvelle déclinaison immobilière. 13 premiers fonds ont été labellisés ISR immobilier en 2020, apportant une nouvelle dimension orientée sur l’amélioration des performances environnementales et sociales 

des actifs immobiliers détenus en portefeuille.


Dans cette bousculade au portillon de la labellisation se pose inévitablement la question de la visibilité et de la lisibilité de la finance durable pour les épargnants français, alors que cela va devenir un thème d’entretien avec leurs conseillers financiers dans les mois qui viennent.


Cible privilégiée : les placements à valeur ajoutée climatique

La thématique environnementale reste une tendance porteuse pour la finance durable et constitue toujours la moitié de l’offre de fonds thématiques (236 fonds à fin 2020 pour 120 Mds €) mais la dynamique est forte sur la prise en compte 

de critères climatiques.


Première conséquence : l’exclusion des énergies fossiles devient plus fréquente dans les portefeuilles durables et l’exclusion du charbon a tendance 

à se généraliser.


Elle est appliquée par 60% des fonds durables recensés par Novethic en 2020, même si elle n’est pas requise pour obtenir le label ISR.

Seconde conséquence : la dynamique des fonds bas carbone s’amplifie en lien avec la multiplication des engagements des acteurs financiers à atteindre

 la neutralité carbone.


Fin 2020, une cinquantaine de fonds ont axé leur marketing sur une approche « bas carbone » mais leur ambition climatique varie. Certains sélectionnent des actifs qui veulent réduire leurs émissions, d’autres font le lien avec la limitation à 2 degrés du réchauffement climatique prévue par l’Accord de Paris de 2015.2020 est l’année du lancement des deux indices spécialisés promus par le plan d’action finance durable de l’Union Européenne.


Le plus exigeant est dit « aligné sur l’Accord de Paris »

 (Paris Aligned Benchmark_PAB),

l’autre est axé sur la transition vers une économie bas carbone 

(Climate Transition Benchmark_CTB).


Tous deux commencent à servir de support à des fonds indiciels.

2021, année de la régulation pour les fonds durables

L’agenda réglementaire commence en mars, date butoir pour la mise en conformité de la documentation juridique des fonds durables français avec 

les recommandations de l’AMF.

C’est aussi la date d’entrée en vigueur de la réglementation européenne 

sur le reporting.

La règlementation SFDR pour Sustainable Finance Disclosure Regulation 

va révolutionner le reporting des fonds durables qui devront publier 

des informations sur leurs performances environnementales et sociales ainsi que sur l’impact financier de risques ESG comme le changement climatique. 


Cela devrait aboutir à une floraison d’indicateurs d’impact aux méthodologies variées qui feront toute la richesse du marché en 2021.

L’objectif in fine est de faciliter le dialogue avec l’épargnant final en lui proposant des indicateurs de mesure de performance ESG, clairs et concrets.

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